今年1-9月份，全国房屋新开工和房地产开发投资延续下降趋势，分别同比下降18.9%和13.9%。笔者认为，要客观看待房地产市场供给端指标的下行。一方面，这是市场应对变化的自发调整，随着存量住房规模越来越大，新房需求减少是正常现象，作为市场主体的房企自然会减少新拿地、新开工、新上市。另一方面，则是各地积极落实中央要求主动为之，严控增量，通过上游供给端来平衡下游供求关系以实现止跌回稳，同时积极推动房地产旧模式向新模式转型。
    2024年9月26日召开的中央政治局会议，提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。这“三量”要求是新阶段住房供给侧管理的基调，其背后逻辑，就是中央城市工作会议做出的“两个转向”的重大判断，即城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。考虑到住房回归居住属性后，投机炒房全面退潮，房价预期趋于理性，刚性需求和部分刚改需求（因人口增加、结婚等）转向二手住房，再加上收入和就业基本面影响下购房决策变得谨慎，严控增量是住房供给侧管理的关键。
    落实严控增量、优化存量、提高质量，需要系统推进。严控增量，不是不允许增量供应，而是要地方政府摆脱对旧模式的惯性依赖，摒弃过去做高地价、做大规模的发展模式，在掌握真实需求的基础上，精准新增供应，避免同质化、过多供给或内卷式竞争。优化存量，就是要积极推进城市更新，加大闲置土地和存量房屋的盘活力度，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途等方面给予城市政府更加自主权，进一步优化供给结构，推动库存去化，促进供求关系平衡。提高质量，则是要以高质量的供给牵引需求，不仅商品房要打造好房子，老房子、保障房都要改造或建设为好房子，达到促进增量和存量良性循环的目的。总的看，落实好“三量”要求，在供给侧做好精细化管理，既能缓解房地产库存压力，还能通过供给创新激活需求，稳定房价和预期，推动房地产市场实现止跌回稳。